Správa: Ako je potrebné v kúpnej zmluve na nehnuteľnosť upraviť jej platnosť a účinnosť?
Odpoveď: Predaj nehnuteľnosti upravuje Občiansky zákonník a to aj v tom prípade, ak sú zmluvnými stranami obchodní partneri. Je teda potrebné vychádzať z ust. § 588 a nasl. Občianskeho zákonníka, ktorý kúpnu zmluvu a jej náležitosti upravuje. Predaj nehnuteľnosti sa uskutočňuje písomnou kúpnou zmluvou, v opačnom prípade by bol takýto právny úkon absolútne neplatný – to znamená, neplatný by bol nielen medzi predávajúcim a kupujúcim, ale aj vo vzťahu k 3. subjektom (napríklad katastrálny odbor príslušného okresného úradu).
Okrem vymedzenia zmluvných strán, predmetu kúpnej zmluvy (predmetom je prevod vlastníckeho práva), identifikácie nehnuteľnosti (v zmysle príslušného listu vlastníctva tak, aby nedošlo k jej zámene s nehnuteľnosťou inou) a uvedenia kúpnej ceny obsahuje takáto zmluva aj ustanovenia o jej platnosti a účinnosti. Je na zmluvných stranách ako sa dohodnú – akým momentom nadobudne zmluva platnosť a akým účinnosť. Strany sa môžu dohodnúť aj na tom, že zmluva sa stane platnou a účinnou v jednom okamihu. Občiansky zákonník vychádza z toho, že prednosť má vôľa strán za predpokladu, že nie je v rozpore s dobrými mravmi a právnymi predpismi a tieto nijak neobchádza. Vo všeobecnosti, pre ochranu strán, sa odporúča, aby zmluva obsahovala aj ďalšie ustanovenie, a to o vecno-právnych účinkoch.
Kúpna zmluva nadobúda platnosť podpisom zmluvných strán. Týmto momentom nadobúda aj účinnosť. Vecno – právne účinky nadobúda povolením vkladu do katastra nehnuteľností. Vecno – právnym účinkom teda je prevod vlastníckeho práva. Platnosť a účinnosť by teda mali nastať skôr ako vecno – právny účinok, vzhľadom na možné správanie sa zmluvných strán. Každá kúpna zmluva totiž obsahuje aj ustanovenia o zmluvných pokutách v prípade, ak strany niektorú zo zakotvených povinností nedodržia. Môže ísť o odovzdanie kľúčov k bytu, otázky odstúpenia od zmluvy, dodržania lehoty pre podanie návrhu na vklad a pod. Aby boli takéto pokuty právne vymáhateľné, je potrebné, aby bola zmluva platná a účinná dňom jej podpisu. Pre ochranu zmluvných strán je preto tiež nevhodné, resp. sa neodporúča, aby zmluva nadobudla účinnosť neskôr ako platnosť. Napr. neodporúča sa, aby sa účinnou stala až povolením vkladu do katastra nehnuteľností. Vtedy nadobúda „iba“ vecno-právne účinky.
Ak by sa strany dohodli, že zmluva nadobúda účinnosť až povolením vkladu, a jedna zo strán by si nesplnila povinnosť, v súvislosti s ktorej nesplnením by mala zaplatiť zmluvnú pokutu, takáto zmluvná pokuta (jej zaplatenie) by bolo právne vymáhateľné až povolením vkladu, ktoré vôbec nemusí nastať. Typickým príkladom je ustanovenie, ktoré zakotvuje povinnosť predávajúceho podať návrh na vklad do 10 dní od podpisu kúpnej zmluvy, pod podmienkou zaplatenia zmluvnej pokuty, ak túto povinnosť nesplní. Ak by zmluva podpisom nadobúdala iba platnosť, bez účinnosti, zmluvnú pokutu by nebolo možné vymáhať. Preto sa stranám odporúča, aby sa zmluva stala platnou a účinnou jedným momentom, a aby samostatne obsahovala ustanovenia k jej vecno – právnym účinkom.
Späť na úvodnú stránku "Často kladené otázky KCO"
Tento projekt sa realizuje vďaka podpore z Európskeho sociálneho fondu a Európskeho fondu regionálneho rozvoja v rámci Operačného programu Ľudské zdroje www.esf.gov.sk a www.employment.gov.sk
